É possível fazer usucapião de imóvel localizado em terreno da marinha?

Poucos temas do Direito Imobiliário geram tantas dúvidas quanto a imóveis localizados em terrenos de marinha. Não é raro encontrar famílias que ocupam um imóvel há trinta, quarenta anos, pagam IPTU, realizam construções, a posse é transmitida aos filhos, netos, mas descobrem, em determinado momento, que a área é terreno da Marinha.

Antes, necessário esclarecer que, são considerados terrenos de marinha as faixas de terra situadas ao longo da costa marítima, das margens dos rios e lagoas sujeitos à influência das marés, medidos horizontalmente para o interior em uma profundidade de 33 metros. E é muito comum pensar que quem está há muito tempo nesse imóvel, pode requerer a usucapião. Mas não é assim tão simples.

A Constituição Federal estabelece que bens públicos são insuscetíveis de usucapião, portanto, via de regra, imóvel localizado no terreno da marinha, por ser bem público, o tempo de posse, por mais longo que seja, não torna possível fazer a usucapião.  

No entanto, em boa parte dos terrenos de marinha existe um instituto chamado aforamento, também chamado de enfiteuse. Nesse regime, a União mantém o domínio direto, continua sendo a proprietária do terreno, mas transfere ao particular o domínio útil, trata de um direito real sobre coisa alheia.

Quem recebe o domínio útil (o foreiro) não é dono pleno do imóvel, mas tem poderes como se proprietário fosse: pode morar, construir, doar e gravar com usufruto, alugar, vender e transmitir aos herdeiros, além de oferecer o domínio útil como garantia em certas condições. 

Em troca, paga à União o foro anual, hoje em 0,6% do valor do terreno, e quando houver a venda do imóvel , o comprador paga para a União o chamado laudêmio.

Ponto muito importante que muitos não fazem, e o prejuízo é grande. Assim, que ocorrer a compra e venda, ou doação, enfm, assim que ocorrer a troca de titularidade do foreiro, deve-se comunicar a transação a união através do site da SPU. A comunicação deve ser feita pelo comprador em até 60 dias após o registro do imóvel em cartório. Se o prazo for ultrapassado, a SPU aplica uma multa moratória de 0,05% ao mês sobre o valor do imóvel.

É necessário que o aforamento tenha sido regularmente constituído pela União e que sua existência tenha sido levada a registro, conferindo publicidade à natureza do terreno onde o imóvel se localiza como terreno de marinha.

 Nesse caso, quando o domínio útil já foi regularmente  constituído pela União, preenchendo os requsitos, é possível fazer a usucapião de imóvel localizado em terreno da marinha.

Isso é possível porque, nesse caso, o que se usucape não é o bem público em si, mas o direito real privado que já havia sido destacado do patrimônio da União. A União segue proprietária do domínio direto, não perde nada, e o único efeito é a substituição do antigo foreiro, por quem exerceu a posse qualificada pelo prazo legal. 

Outro erro muito comum. Muita gente acredita que o simples fato de pagar IPTU já garante o direito da usucapião, ou garante a propriedade. Mas para que essa modalidade de usucapião seja sequer cogitável, o domínio útil precisa já ter sido constituído pela União através do aforamento, o que, na prática, significa existir um registro na Secretaria do Patrimônio da União (SPU) identificando o foreiro e o domínio útil correspondente. 

É dessa inscrição, registro imobiliário patrimonial(RIP), que nasce a cobrança do foro anual.

Se esse aforamento nunca existiu, não há domínio útil e, sem esse direito, não há objeto sobre o qual a usucapião possa incidir.

Logo,  o entendimento dos Tribunais Regionais Federais distingue a mera ocupação, do regime de aforamento para fins de usucapião, rejeitando a prescrição aquisitiva quando se trata apenas de ocupação de bem público e admitindo-a quando o domínio útil foi regularmente constituído. A usucapião recai sobre o domínio útil pertencente ao foreiro, sem atingir o domínio direto da União, que permanece íntegro.

Em suma, a jurisprudência admite a prescrição aquisitiva apenas quando o domínio útil já foi regularmente constituído por meio do aforamento.

Sendo assim, é importante observar que, nas hipóteses em que admite a usucapião do domínio útil, a ação não busca retirar bem do patrimônio da União. A prescrição aquisitiva opera em relação ao antigo foreiro, titular do domínio útil, permanecendo inalterado o domínio direto da União.

Quando o próprio ocupante obtém o aforamento junto à Secretaria do Patrimônio da União, ele passa a ser titular do domínio útil por ato da própria União. Nessa hipótese, não há razão para falar em usucapião do domínio útil, pois esse direito já foi regularmente constituído em seu favor. 

A usucapião é somente quando outra pessoa, exercendo posse qualificada sobre esse domínio útil, pretende adquiri-lo em face do foreiro, sem atingir o domínio direto da União. É por isso que a jurisprudência afirma que a prescrição aquisitiva opera contra o enfiteuta e não contra a União.

Portanto, para saber da possibilidade de usucapiar o imóvel, é levantar, primeiro, a real situação do imóvel perante a SPU. Verificar se a área realmente é terreno de marinha? Houve procedimento de demarcação regular? Existe inscrição de ocupação? Há aforamento constituído, e em nome de quem? Qual caminho de regularização é cabível para esse caso específico?

Só depois dessa análise é possível saber, com segurança, qual instrumento jurídico realmente se aplica, já que o tempo por si só não supera a vedação constitucional.

Por isso, o ponto de partida de qualquer regularização não é escolher a ação judicial, mas identificar corretamente a natureza jurídica do imóvel e sua situação. É esse diagnóstico, e não apenas o tempo de posse, que indicará com segurança o caminho jurídico adequado para cada caso.