Contratos imobiliários entre familiares

Os regimes de bens é o norteador patrimonial dos cônjuges ou companheiros, impactando diretamente o direito imobiliário. Há particularidades nos contratos imobiliários celebrados por entre familiares que devem ser respeitados, pois o regime de bens determina como é a administração, aquisição, doação, aluguel e alienação de imóveis.

Por exemplo, na comunhão universal e parcial, ambos os cônjuges precisam consentir na disposição de bens comuns. Um cônjuge pode vender um imóvel para o outro no regime parcial de bens, mas no regime universal é proibido venda de imóveis entre cônjuges, pois, nesse caso, o bem continua no patrimônio do casal.

Para que o contrato tenha validade e futuramente as partes não venham arguir nulidade / anulabilidade por ineficácia das cláusulas contratuais, a elaboração requer muita atenção aos aspectos relacionados ao estado civil, a relação de parentesco das partes, o respeito ao direito de preferência, a disponibilidade patrimonial daquele que está entregando o bem, seja gratuito ou de forma onerosa.

Os contratos de doação realizadas entre cônjuge é possível desde que casados no regime parcial, ou separação de bens. É possível também a doação entre pais e filhos( vice e versa), nesse caso independe do regime de bens do doador, no entanto dever doar de forma que não prejudique demais herdeiros, ou seja, doar e gravar o bem com a parte disponível do patrimônio, mas em todos casos necessário a anuência dos outros herdeiros para evitar futuras discussões sucessórias.

Analisar criteriosamente a inserção, ou não, de cláusulas de reversão ( caso o donatário morra primeiro, o bem volta para o patrimônio do donatário), e a cláusula de inalienabilidade ( impedindo aquele que ganhou o bem de vender), para não incorrer em questionamento de má-fé contratual.

Mesma regra para os contratos de compra e venda, à exceção do regime universal, em todos os outros regimes os cônjuges podem comprar e vender bens um do outro. Caso for vender para terceiros, salvo no regime de separação, a venda de imóveis comuns depende do consentimento do outro cônjuge. É possível compra e venda entre pais e filhos, mas também é necessário a anuência dos outros filhos.

Conforme, institui o Código Civil.

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Já falei sobre o contrato de locação entre cônjuges nesse artigo: Como fica o contrato de locação em caso de divórcio?

Já usucapião familiar ( ocorre somente entre cônjuges) Regulada pelo artigo 1.240-A do Código Civil, aplica-se quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar e o outro permanece no imóvel por pelo menos dois anos ininterruptos, utilizando-o para sua moradia ou da família. É necessário que o imóvel tenha até 250 m² e não seja objeto de outra usucapião.

As outras modalidade de usucapião vai depender, novamente, do regime de bens, imóvel adquirido por usucapião, quando os dois figuram no polo ativo da ação de usucapião e o bem é registrado no nome do casal, por óbvio pertencem aos dois.

Sendo assim, se a usucapião for baseada no uso contínuo do imóvel pelo casal, o bem integra o patrimônio comum , e entra na partilha em caso de divórcio.

Por outro lado, se a usucapião for resultado de posse exercida exclusivamente por um dos cônjuges, o imóvel pode ser considerado bem particular e não partilhável.

Tribunais têm reconhecido que, no caso de usucapião em que o imóvel é adquirido exclusivamente por um dos cônjuges antes do casamento, o bem não é comunicado ao outro. A posse anterior ao casamento define a exclusividade.

Contratos de Cessão de Direitos entre cônjuge, há cessão de direitos possessórios, hereditários, meação, nesse caso, entende-se que somente é possível a cessão de meação, a metade dos bens comuns do casal, no caso de divórcio / dissolução de união estável, que incidirá imposto por excesso de meação.

A cessão de direitos hereditários entre cônjuges é um tema que suscita diversas interpretações nos tribunais brasileiros, não sendo um tema pacífico.

No regime de comunhão universal, todos os bens presentes e futuros dos cônjuges se comunicam. Nesse contexto, a cessão de direitos hereditários entre os cônjuges pode ser considerada ineficaz, uma vez que os bens já integram o patrimônio comum do casal.

No regime de comunhão parcial, comunicam-se apenas os bens adquiridos onerosamente durante o casamento. Bens recebidos por herança não se comunicam, permanecendo de propriedade exclusiva do cônjuge que os recebeu.

Assim, a cessão de direitos hereditários entre cônjuges nesse regime pode ser considerada é válida, desde que realizada por escritura pública, conforme exigido pelo artigo 1.793 do Código Civil, e necessária a anuência destes para evitar futuras disputas sucessórias.

Cláusulas que limitam o direito de arrependimento ou impõem penalidades desproporcionais podem ser declaradas nulas. É essencial que o contrato observe a plena capacidade das partes e a ausência de vícios como erro, dolo ou coibição.

Portanto, é perfeitamente possível familiares celebrarem contrato imobiliários entre si, desde que respeitem o regime de bens escolhido pelo casal e demais requisitos do regramento jurídico.