Cuidados ao comprar um imóvel.

A compra e venda de imóveis é um processo complexo que exige uma análise técnica e jurídica minuciosa. Esta avaliação tem como objetivo verificar a regularidade do imóvel e as condições de negociação antes de sua aquisição, venda ou investimento. Tal procedimento é essencial para evitar litígios judiciais, disputas familiares e prejuízos financeiros.

A análise detalhada envolve uma série de etapas que garantem a viabilidade de atestar a conformidade do imóvel e das partes envolvidas no negócio. Abaixo listamos algumas dessa etapas.

Através da análise da certidão de inteiro teor atualizado do imóvel, verificar o histórico de transações e a cadeia de proprietários. Confirmar, através da certidão de ônus reais, a inexistência de gravames, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou alienações fiduciárias, que possam comprometer uma negociação.

Dependendo do imóvel, certificar o plano diretor e o zoneamento, além das exigências ambientais e estruturais aplicáveis.

A análise da situação jurídica e financeira do vendedor, seja pessoa física ou jurídica, é imprescindível para evitar problemas futuros.

Além das certidões "tradicionais", necessário verificar se há ações civis em trâmite, que não transitaram em julgadas. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, fundamentada na Súmula 375:

"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".

E mais, segundo o STJ, inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus de provar que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência, sendo, portanto, é inviável o reconhecimento da fraude à execução.

No entanto, na prática a dor de cabeça pode ser grande, pois, os credores do vendedor podem exigir a constrição sobre o bem, obrigando o comprador embargar, resultando em anos de disputas judiciais.

Outro fator importante, se o imóvel estiver em um condomínio, além da declaração ao síndico comprovando a ausência de dívidas, importante verificar com profissional se há vícios ocultos. Ainda que não seja obrigatório, mas pode ser interessante analisar o livro de ocorrências do condomínio.

Após a nossa análise, é gerado um parecer completo, que inclui a verificação de pendências legais e fiscais, a conformidade com a legislação local e um relatório detalhado sobre os riscos envolvidos na transação, além de recomendações para mitigar qualquer problema que possa surgir.

A análise técnica e jurídica na compra e venda de imóveis é necessária para garantir a segurança do investimento e proteger as partes envolvidas. Um processo bem conduzido, minimiza riscos, proporciona tranquilidade ao comprador e previne disputas judiciais no futuro.