Perdi meu imóvel no leilão, eu ainda tenho dívida?

A inadimplência de financiamentos imobiliários pode levar à execução do bem, ocasionando sua venda em leilão. Muitos devedores se perguntam se, após a perda do imóvel, ainda permanecem com dívidas. A resposta depende de vários fatores, incluindo o tipo de garantia envolvida e o valor arrecadado na venda do bem.

No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), forma de financiamento mais comum. Trata-se de um mecanismo no qual o imóvel fica em garantia ao credor (banco) até a quitação da dívida, e em caso de inadimplência, ocorre a consolidação da propriedade em favor do credor, ou seja, permite que ele retome o imóvel e o venda em leilão para recuperar seu crédito.

A Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelecendo que, consolidado o imóvel, caso não for arrematado até o segundo leilão, a dívida do devedor será extinta, assim como, o credor fica exonerado de qualquer obrigação, além de poder dispor livremente do imóvel.

Antes caso o maior lance oferecido não fosse igual ou superior ao valor da dívida e demais despesas, seria extinta a dívida. Contudo, houve alteração e o § 5º-A, do art. 27, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, se a venda do imóvel no leilão não for suficiente para quitar integralmente a dívida, despesas e encargos, o devedor permanecerá responsável pelo saldo remanescente. Esse valor pode ser cobrado por meio de ação de execução, incluindo cobrança de outras garantias, salvo na hipótese de extinção prevista no § 4º do artigo 26-A da mesma lei, 

Assim, enquanto o § 4º, do art. 26-A, determina que a dívida será extinta caso não haja arrematação no segundo leilão, o art. 27, § 5º-A, prevê a possibilidade de cobrança do saldo devedor nos casos em que o imóvel é vendido, mas o valor arrecadado não cobre integralmente a dívida. Assim, a depender do desfecho do leilão, a dívida pode, ou não permanecer

Outro aspecto essencial, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é a obrigatoriedade da intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão. Caso essa intimação não ocorra, o leilão poderá ser anulado.

Por outro lado, pode ocorrer o oposto: o imóvel ser arrematado por um valor superior ao débito. Nessa situação, apesar da divergência jurisprudencial, uma vez que todas as dívidas são quitadas, o saldo positivo deve ser devolvido ao devedor. O não pagamento do excedente pode configurar enriquecimento ilícito, sendo passível de questionamento judicial.

Em suma, a extinção automática da dívida em leilões de imóveis alienados fiduciariamente não é mais uma regra absoluta. Caso o valor arrecadado no leilão não cubra a totalidade da dívida, o saldo remanescente poderá ser cobrado do devedor. Entretanto, se o imóvel não for arrematado até o segundo leilão, a dívida será extinta.