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  • Juliana Marchiote

Quais são os direitos e deveres do locador e locatário?



A locação de um imóvel gera muitas dúvidas, tanto para o locador quanto para o locatário. A lei 8245/91 elenca alguns direitos e deveres dos contratantes locatícios, quais sejam:


Deveres do locador


I - entregar o imóvel alugado em perfeito estado,

II - garantir o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responsabilizar pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do imóvel, quando de sua entrega, expressando eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer recibo detalhado;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.( que não sejam gastos rotineiros de manutenção do edifício).


Deveres do locatário


I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.


Dessas obrigações surgem muitas dúvidas, impossível descrever todas, vamos falar das mais comuns.


1- Sou obrigado a pintar o imóvel no final da locação?


Essa exigência consta praticamente em 99% dos contratos de locação.


Conforme supracitado, o inciso III, da lei 8245, estabelece que o locatário tem o dever de restituir o imóvel, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações pelo uso normal.

Não há segurança jurídica sobre o tema, pois, há muita divergência sobre o que vem a ser, deterioração decorrente do uso normal.


Há julgados que entendem que a cláusula é nula; há aqueles que entendem que diante do princípio da autonomia privada, as partes ao assinar um contrato com tal cláusula, essa será válida, ou seja, cada caso é um caso, sendo as provas imprescindíveis para a resolução do problema.


Daí a importância do laudo da vistoria de imóvel, feita antes da entrega e devolução das chaves, com a devida assinatura das partes.


O laudo deve conter exatamente o estado das paredes, se há marcas, sujeira, manchas, bolhas, riscos ou outras imperfeições, inclusive constar a data da última vez que o imóvel foi pintado.

Agora o locador não pode exigir a marca da tinta ou que a pintura seja feita pelo pintor indicado por ele ou pela imobiliária.


2 - Locador nega a receber as chaves, tenho o dever de continuar a pagar o aluguel?


A recusa das chaves não é permitida, tampouco vincular o recebimento das chaves somente após a quitação integral dos débitos ou reforma do imóvel.


A devolução das chaves não exime o locatário de seus deveres, caso tenha dívidas, essas poderão ser cobradas judicialmente, assim como devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu.


Caso o estado do imóvel inviabilize uma nova locação, o locador poderá ajuizar uma ação indenizatória. Inclusive, em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça, reconheceu ser devida a indenização por lucros cessantes, pelo período em que o imóvel permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias. (REsp 1.919.208/MA)


Portanto, diante da recusa do recebimento das chaves, o locatário tem o direito de ajuizar uma ação de consignação de chaves. Há um projeto de lei visando a consignação de chaves extrajudicial, falei sobre o tema nesse artigo.


3 - Quem é responsável pelos danos causados ao imóvel por eventos da natureza?


Eventos da natureza como fortes vendavais/chuvas são imprevisíveis e inevitáveis, sendo considerado caso fortuito e força maior.


Diante disso, a responsabilidade de reparar os danos no imóvel é do locador.


Porém, é obrigação do inquilino manter o proprietário informado sobre qualquer necessidade de manutenção. Ele pode inclusive perder o direito, em caso de negligência.


Portanto, é importante constar em contrato sobre o dever de informação do locatário, nos termos do art. 23, IV, 8245/91.


4. O locador tem o direito de reter o caução no final do contrato?


A caução é uma garantia locatícia, e tem que ser devolvida no final do contrato.

Porém, diante de prejuízos financeiros e danos ao imóvel, a caução pode ser utilizada pelo locador.


5- Após entrar no imóvel apareceram vários defeitos, de quem é a responsabilidade?


Muito comum de acontecer, trata-se de vício oculto, é aquele que não é passível de fácil detecção à primeira vista ou em curto período de tempo. Quando se visita um imóvel, não é possível perceber. Somente com o uso pelo tempo se identifica o problema.

É dever do locador os vícios ou defeitos anteriores à locação.


A esse respeito o Sylvio Capanema de Souza, leciona:

"Diante dos vícios ocultos, poderá o locatário optar pela redibição do contrato, se a coisa locada se mostrar imprópria ao fim a que se destina, ou pela redução proporcional do preço do aluguel.”

6- O locador pediu a desocupação do imóvel, o locatário tem o dever de sair?


Em contratos com prazo superior de 30 meses, o proprietário poderá solicitar por “denúncia vazia” sem justificativa. O inquilino deverá mudar-se em 30 dias.


Em contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador poderá retomar o imóvel, nos seguintes casos:

  • para seu próprio uso ou de seus filhos, netos, ou ascendentes;

  • em decorrência de extinção do contrato de trabalho com o locador;

  • necessidade de reparação imediata exigida pelo poder público;

  • após período de 5 anos de locação pelo mesmo inquilino.


7- Quem é responsável por vazamentos e conseguinte conta de água com alto valor?


Sendo problema estrutural, o inquilino tem o dever de comunicar imediatamente a presença de vazamentos e infiltrações, e o proprietário a providenciar os reparos, e pagar a conta da água.


Em outro caso, se o vazamento foi ocasionado pelo locatário, como, por exemplo: furar paredes, instalar ar-condicionado; torneiras; louças sanitárias; quebrar canos no jardim, a responsabilidade de fazer os reparos e pagar a conta de água será do inquilino.


8- Quem tem o dever de limpar a caixa d’água: inquilino ou proprietário?


O locador tem o dever de entregar o imóvel em perfeito estado, sendo interessante (a depender da região que requer manutenção dobrada) emitir um comprovante ou laudo de limpeza da caixa d'água.


Mas, após a locação, as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário, e essa lista inclui a manutenção de equipamentos hidráulicos.


Por fim, para evitar dores de cabeças, é importante realizar uma completa vistoria antes e depois da entrega de chaves, assim como elaborar um escorreito contrato.

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