Qual a diferença entre promessa e o compromisso de compra e venda ?

A principal diferença entre o contrato de promessa e o compromisso de compra e venda é a cláusula de arrependimento. Quando o contrato inclui essa cláusula, trata-se de um compromisso de compra e venda. Por outro lado, na promessa de compra e venda, as partes podem desistir da celebração contratual.

Embora a lei exija o registro do contrato de compromisso na matrícula do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 239, estabeleceu que esse requisito não é mais necessário.

Súmula nº 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Dessa forma, sem cláusula de arrependimento, o comprador tem o direito à adjudicação compulsória, que consiste na conversão do contrato de compromisso em contrato definitivo, ou seja, na outorga forçada da escritura pública.

Atualmente é possível fazer a adjudicação compulsória diretamente no cartório, conforme definidas no Provimento n. 150/2023 pode ser fundamentada por “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável”.

No contrato de promessa de compra e venda, as partes têm a possibilidade de desistir da negociação. No entanto, como os contratos possuem força obrigatória, a desistência unilateral em uma promessa de compra e venda deve respeitar os limites contratuais e legais, caso contrário, poderá caracterizar um ato ilícito, sujeito às sanções previstas no art. 187, do C.C.

Portanto, como a lei não faz distinção entre as nomenclaturas, o que realmente define a natureza do contrato, seja promessa ou compromisso, é a presença da cláusula de arrependimento, e não o nome atribuído ao contrato.