Atualização de Imóveis: Estratégias Fiscais e Armadilhas na Nova Regulamentação da Receita Federal.
A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que disciplina a atualização do valor de imóveis para o valor de mercado, aplicável tanto a pessoas físicas quanto jurídicas, nos termos da lei 14973/24.
Os contribuintes têm até o dia 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e recolher o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o novo valor de mercado do imóvel, com a vantagem de alíquotas reduzidas; que são de 4% a 6% sobre o ganho de capital correspondente à diferença entre o valor declarado e o novo valor atualizado.
Na prática, um imóvel adquirido por R$ 200 mil pode, ao longo do tempo, ter seu valor triplicado. Caso o proprietário opte por vender o bem, ele pagará imposto de renda sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de compra e o de venda, portanto nesse cenário pagaria até 60 mil de imposto de renda sobre o ganho de capital. As alíquotas são progressivas, vendas de até R$ 5 milhões, a alíquota são 15%.
Porém, há isenção para a venda de um único imóvel de valor inferior a R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha realizado nenhuma outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos, ou a isenção ocorre quando o vendedor utiliza o valor da venda para adquirir outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda.
Nesse sentido, não utilizando todo valor na compra de outro imóvel, sofrerá a isenção parcial, que ocorre quando o contribuinte não utiliza integralmente o valor da venda na compra de outro imóvel. O valor não reinvestido estará sujeita ao imposto de renda sobre o ganho de capital.
Atualizando o valor do imóvel, alinha seu valor de mercado, e assim diante de uma venda não sofrerá a incidência de no mínimo 15% , mas, pessoas físicas, incidirá 4%.
No entanto, é crucial planejar adequadamente essa atualização, pois, dependendo do valor atualizado e do tempo em que o imóvel foi mantido na declaração, pode ser mais vantajoso manter o valor original de aquisição.
A própria Receita Federal alerta que, em caso de alienação ou baixa de bens antes de decorridos 15 anos da atualização, o ganho de capital será apurado considerando a diferença entre o valor atualizado e o valor antes da atualização, e um percentual proporcional ao tempo decorrido.
Nos três primeiros anos não há vantagem fazer a atualização, após o terceiro ano, a diferença entre o valor atualizado e o custo original pode ser gradualmente aproveitada até a sua totalidade, em até 15 anos, conforme o art. 8º da Lei 14.973/2024. Esse prazo torna a atualização mais atraente para quem pretende alienar o imóvel no médio ou longo prazo.
Qualquer transação ou atualização de valor que envolva questões tributárias ou fiscais, como venda, doação ou herança, a regularidade do imóvel é fundamental. Isso significa que o imóvel deve estar devidamente registrado e regularizado nos órgãos competentes, com escritura pública e sem pendências cadastrais ou documentais. Imóveis com problemas de documentação ou irregularidades junto a cartórios ou prefeituras podem ser considerados inelegíveis para para atualização do valor para fins benefícios fiscais.
A atualização do valor do imóvel também afeta transferências por doação ou herança. Nesses casos, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é calculado sobre o valor atualizado, o que pode resultar em uma tributação maior. No estado do Rio de Janeiro, por exemplo, a Secretaria da Fazenda atualiza automaticamente o valor declarado para fins de ITCMD.
Diante dessas mudanças, é fundamental que o contribuinte faça um planejamento tributário detalhado antes de optar pela atualização, avaliando as implicações fiscais de curto e longo prazo, especialmente em futuras vendas, doações ou heranças. Necessário uma análise cuidadosa para evitar surpresas fiscais e garantir que a atualização seja, de fato, vantajosa.
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