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A nova tributação da locação de imóveis após a reforma tributária.
- Juliana Marchiote
- há 12 minutos
- 2 min de leitura
A reforma tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 introduziu um novo modelo de tributação no Brasil, estruturado a partir do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Nesse contexto, a Lei Complementar nº 214/2025 passou a disciplinar, de forma expressa, a incidência desses tributos sobre operações envolvendo a locação de bens imóveis.
A locação de imóveis, tradicionalmente submetida à tributação pelo imposto de renda, passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS quando configuradas as hipóteses legais previstas. A lei qualifica a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis como operações onerosas.
A sujeição ao IBS e à CBS não ocorre de forma indistinta. A incidência depende do atendimento cumulativo dos critérios estabelecidos na Lei Complementar nº 214/2025.
A norma dispõe que a pessoa física será considerada contribuinte quando realizar operações com mais de três imóveis e auferir receita anual superior a R$ 240.000,00 com locação. Esses requisitos delimitam a incidência dos tributos às hipóteses expressamente previstas, afastando a tributação das situações que não se enquadrem nesses parâmetros.
Não atendidos esses critérios, a locação permanece sujeita exclusivamente ao imposto de renda, conforme a legislação vigente. A distinção estabelecida pela lei separa, de forma objetiva, as hipóteses de incidência do IBS e da CBS daquelas que permanecem fora do campo da tributação sobre o consumo.
A Lei Complementar nº 214/2025 também define os sujeitos passivos nas operações de locação, atribuindo ao locador a responsabilidade tributária, ou seja, são será obrigação do inquilino pagar tais impostos.
No âmbito das obrigações, a reforma institui a necessidade de registro dos contribuintes em cadastro com identificação única. Nesse contexto, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), destinado à consolidação de dados sobre bens imóveis urbanos e rurais. A inscrição no CIB passa a ser obrigatória e deve constar dos documentos relacionados à identificação do imóvel, inclusive nos atos vinculados à construção civil.
A inserção da locação no regime de tributação sobre o consumo altera o enquadramento jurídico da atividade nas hipóteses previstas em lei, mantendo a incidência do imposto de renda nas situações que não atendam aos critérios legais. A nova sistemática estabelece, portanto, um modelo de tributação que passa a coexistir com o regime já aplicado à renda imobiliária, conforme os parâmetros definidos na legislação.
