É possível perder um imóvel comprado de boa-fé.

Quando a venda de um imóvel é considerada fraude?

Comprar um imóvel sempre foi considerado um dos investimentos mais seguros e importantes da vida. A obtenção da matrícula atualizada, a emissão de certidões negativas e a lavratura da escritura pública representavam etapas suficientes para conferir tranquilidade ao comprador e segurança ao negócio jurídico.

Entretanto, recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça demonstram que, em determinadas situações, até mesmo o comprador diligente pode ter seu patrimônio atingido decorrente de débitos do antigo proprietário.

Dentre os instrumentos destinados à tutela do patrimônio, há os embargos de terceiro. Trata-se da ação utilizada por quem, sem participar do processo, tem seu imóvel alcançado por uma penhora ou ameaça de constrição judicial.

Sua previsão encontra-se nos artigos 674 a 681 do Código de Processo Civil, constituindo garantia processual de proteção ao patrimônio de terceiros estranhos à demanda.

Dispõe o artigo 674 do CPC: "Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro."

A finalidade é impedir que a atividade jurisdicional ultrapasse os limites subjetivos da lide e atinja patrimônio pertencente a quem não integra a relação processual.

A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça consolidou importante orientação:

"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro."

A jurisprudência reconhece que a proteção não se limita ao proprietário registral. O ponto de partida da análise judicial continua sendo a presunção de validade do negócio jurídico.

Todo contrato regularmente celebrado presume-se válido, eficaz e apto a produzir efeitos. Essa presunção, contudo, pode ser afastada quando demonstrado que a alienação ocorreu em contexto de fraude patrimonial.

É justamente nesse momento que surge um complexo dilema do direito patrimonial. De um lado, está o credor, que possui o direito de receber aquilo que lhe é devido. De outro, há o comprador do imóvel, que adquiriu o bem de boa-fé, observou as cautelas do mercado, mas não era possível saber que o vendedor também era devedor.

Como conciliar a proteção do crédito com a segurança jurídica das relações imobiliárias? De que forma preservar a confiança do adquirente diante de alegações de fraude contra credores, fraude à execução e fraude à execução fiscal?

Para saber quando a venda do imóvel é considerada fraude, é necessário distinguir os institutos.

A fraude contra credores ocorre quando o devedor, já insolvente ou levado à insolvência pelo próprio negócio, pratica atos de disposição patrimonial que inviabilizam ou dificultam a satisfação dos créditos existentes.

O problema não está na venda do bem em si, mas na redução indevida da garantia patrimonial dos credores. Por essa razão, exige-se a demonstração do prejuízo causado e, em regra, da intenção fraudulenta do devedor.

O negócio jurídico permanece válido até que seja desconstituído por meio da ação, medida judicial destinada a tornar ineficazes os atos praticados com o objetivo de frustrar o pagamento das dívidas. 

Nessa ação, o devedor e o terceiro adquirente integram o polo passivo em litisconsórcio necessário, uma vez que a sentença produzirá efeitos diretos sobre compra e venda do imóvel. Desse modo, a proteção do adquirente de boa-fé será examinada na própria ação, e não incidentalmente.

Diversa é a fraude à execução. Nesse caso, trata de instituto de natureza processual que surge quando o devedor aliena ou onera bens durante a tramitação de demanda capaz de reduzi-lo à insolvência, comprometendo a efetividade da prestação jurisdicional.

Após a consolidação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 375, firmou-se o entendimento de que a caracterização da fraude depende do registro da penhora ou da demonstração da má-fé do terceiro adquirente. Nesse caso, o comprador, em sua defesa, deve ajuizar os embargos de terceiros.

Já a fraude à execução fiscal, o legislador conferiu tratamento privilegiado ao crédito público ao estabelecer, no art. 185 do Código Tributário Nacional, presunção de fraude para as alienações realizadas após a inscrição do débito em dívida ativa.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça passou a reconhecer que a disciplina especial do CTN afasta a aplicação da Súmula 375 nas execuções fiscais.

Em outras palavras, enquanto a fraude à execução procura equilibrar a proteção do crédito com a segurança jurídica da compra e venda realizada entre particulares, a fraude à execução fiscal privilegia a efetividade da arrecadação tributária e a supremacia do interesse público.

O principal precedente sobre a matéria é o REsp 1.141.990/PR, virando Tema 290. A tese firmada protege a Fazenda Pública e torna irrelevante a boa-fé do adquirente. A simples alienação ou oneração de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa é suficiente para caracterizar fraude à execução fiscal, salvo demonstração de que o devedor preservou patrimônio para a satisfação integral da obrigação.

Enquanto na execução a caracterização da fraude depende do registro da penhora ou da demonstração da má-fé do comprador, na execução fiscal prevalece a disciplina do artigo 185 do CTN.

Essa orientação foi recentemente reafirmada pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2.173.311, em maio de 2026.

O caso envolvia a aquisição de um imóvel por terceiro que alegava ter adotado todas as cautelas normalmente exigidas pelo mercado imobiliário, incluindo a obtenção de certidões negativas e a verificação da inexistência de restrições na matrícula do imóvel.

A controvérsia surgiu porque, no momento da compra, o CPF do alienante ainda não estava inscrito na execução fiscal, circunstância que, segundo a adquirente, impediria qualquer conhecimento acerca da dívida tributária existente.

O STJ, contudo, rejeitou essa tese. A Corte entendeu que o elemento relevante não era a data da inclusão do CPF do empresário individual na execução fiscal, mas a prévia inscrição do débito tributário em dívida ativa.

Como a dívida já se encontrava inscrita, incidia a presunção de fraude. A posterior inclusão do CPF do devedor foi considerada mero desdobramento, incapaz de afastar a fraude já caracterizada.

O julgamento apresenta relevância porque a alienação do imóvel ocorreu aproximadamente seis anos antes da inclusão do CPF do vendedor na execução fiscal.

Ainda assim, a Segunda Turma do STJ concluiu que a inexistência de averbação na matrícula do imóvel, a ausência de penhora registrada e até mesmo a alegada boa-fé da adquirente não possuíam aptidão para afastar a presunção legal estabelecida pelo artigo 185 do CTN.

Em outras palavras, mesmo um imóvel adquirido de boa-fé pode ser alcançado pela execução fiscal, e o comprador pode perder o seu imóvel.

Isso não significa que toda aquisição esteja automaticamente comprometida. Entretanto, significa que a simples demonstração de diligência do comprador pode não ser suficiente para afastar a incidência da norma tributária.

Essa orientação jurisprudencial altera a avaliação dos riscos inerentes às operações imobiliárias.

Seus efeitos não se restringem às aquisições envolvendo empresários individuais ou sociedades empresárias, alcançando qualquer negócio jurídico celebrado por contribuintes sujeitos a débitos tributários.

Sob perspectiva crítica, a consolidação desse entendimento suscita debates acerca dos limites da segurança jurídica e da proteção dos terceiros adquirentes.

A aquisição imobiliária sempre foi pautada sobre os princípios da publicidade registral, da boa-fé e da fé pública atribuída às certidões oficiais, permitindo que compradores pautassem suas condutas pela aparência de regularidade nos registros públicos.

Ao privilegiar a tutela do crédito público, o Superior Tribunal de Justiça relativizou a confiança depositada no sistema registral brasileiro,torno-se frágil as relações imobiliárias, ampliando os riscos assumidos por adquirentes de bens pertencentes a contribuintes com débitos inscritos em dívida ativa.

A due diligence exige investigação patrimonial, fiscal, societária, trabalhista, sucessória, análise da pessoa física, jurídica, além de outras cautelas, sobretudo quando o alienante desenvolve atividade empresarial, ou pratica atos que geram responsabilidades tributárias.

É necessária visão estratégica, planejamento e acompanhamento jurídico desde as fases iniciais da negociação. Identificando os riscos invisíveis que podem acompanhar cada negócio jurídico e na adoção das medidas necessárias para mitigá-los.

A evolução da jurisprudência demonstra que a confiança do adquirente continua sendo valor essencial do ordenamento jurídico, mas encontra limites quando confrontada com a especial proteção conferida ao crédito tributário.

Em matéria imobiliária, prevenir continua sendo infinitamente menos oneroso do que litigar.

E, diante das recentes orientações do Superior Tribunal de Justiça, conhecer os riscos envolvidos em cada operação tornou-se condição essencial para garantir a efetividade do seu direito patrimonial.