Como comprar um imóvel com segurança?

Quando alguém decide adquirir um imóvel, a primeira providência costuma ser solicitar a certidão de matrícula atualizada ao Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se, sem dúvida, do documento mais importante da negociação, pois reúne o histórico dominial do bem, a descrição do imóvel, a cadeia de proprietários, penhoras, hipotecas e demais averbações relevantes.

Entretanto, embora indispensável, a análise da matrícula está longe de impedir a anulação da compra e venda do imóvel.

Não são raras as situações em que o imóvel apresenta matrícula regular, sem qualquer restrição aparente e com toda a documentação em ordem. Ainda assim, anos depois, a aquisição passa a ser objeto de intensas disputas judiciais, colocando o patrimônio do comprador no centro do litígio.

Em determinadas hipóteses, após anos de tramitação processual e apesar dos esforços para demonstrar que agiu de boa-fé, o adquirente vê a aquisição do imóvel ser desconstituída ou declarada ineficaz em relação a terceiros. 

Embora o comprador tenha o direito de buscar o ressarcimento dos valores pagos, é frequente que o vendedor já tenha dilapidado seu patrimônio ou se encontre em situação de insolvência, tornando a reparação meramente teórica.

É justamente nesse ponto que reside um dos maiores equívocos das negociações imobiliárias: concentra-se toda a atenção na situação jurídica do imóvel, quando o verdadeiro risco está no vendedor.

Este risco pode correr por vários instrumentos, entre eles a fraude a credores. Ocorre quando o devedor, já insolvente ou em situação que o conduzirá à insolvência, aliena seus bens de forma a reduzir ou eliminar a garantia patrimonial dos credores.

Ainda que a matrícula não apresente qualquer anotação, a alienação poderá ser posteriormente questionada por meio da ação pauliana, caso estejam presentes os requisitos legais.

Diversa da fraude contra credores, a fraude à execução, onde no momento da venda, já existia demanda judicial capaz de conduzir o vendedor à insolvência, a alienação poderá ser considerada ineficaz em relação ao credor exequente, ainda que não estivesse averbada no registro imobiliário. 

A ausência de averbação não afasta, por si só, a necessidade de uma análise criteriosa da negociação.

Que pode ser o caso também da simulação, prevista no art. 167 do Código Civil. Em matéria imobiliária, a simulação pode assumir diversas formas: venda utilizada para ocultar uma doação, transferência destinada a blindar patrimônio contra futura partilha, operação fictícia para reduzir a carga tributária ou negócio celebrado apenas para conferir aparência de onerosidade entre pessoas ligadas.

Nenhuma dessas situações "deixam vestígios" na matrícula do imóvel. Normalmente, elas somente vêm à tona quando herdeiros, ex-cônjuges, credores ou o próprio Fisco impugnam judicialmente o negócio, muitas vezes anos após sua celebração.

Quando o vendedor é sócio de uma empresa, a análise não pode se limitar ao registro imobiliário e na análise da pessoa física, tem que ser na também na pessoa jurídica.

Outro aspecto frequentemente negligenciado diz respeito às questões sucessórias.

Imagine a aquisição de um imóvel pertencente a uma pessoa idosa. A negociação transcorre regularmente, a escritura é lavrada e todas as certidões estão em ordem.

Após o falecimento do vendedor, contudo, os herdeiros, não respeitando a vontado do falecido, alegam que havia incapacidade para a prática do ato, vício de consentimento, fraude à legítima ou simulação destinada a mascarar uma doação em favor de determinado adquirente.

Essas alegações podem dar origem a demandas complexas, colocando em risco a validade da alienação.

A ausência da outorga conjugal, quando exigida pelo artigo 1.647 do Código Civil, é uma das causas frequentes de anulação de negócios imobiliários.

Por essa razão, compreender o regime de bens do vendedor, a eventual existência de união estável, ainda que não formalizada, e a composição do núcleo familiar deixou de ser uma cautela. Trata-se de uma etapa da análise de risco.

Outro equívoco recorrente consiste em acreditar que a apresentação de diversas certidões negativas elimina os riscos da operação.

As certidões retratam apenas a situação conhecida até a data de sua emissão. Elas não revelam, por exemplo: créditos tributários ainda em fase de constituição; passivos contingentes conhecidos apenas pelo vendedor; questões sucessórias que somente surgirão após o falecimento do titular.

Em outras palavras, representam um retrato do momento, mas não necessariamente da realidade patrimonial.

A segurança na compra e venda de um imóvel, está na verdadeira função da due diligence, que não é apenas reunir documentos. Seu propósito é identificar riscos antes que eles se transformem em prejuízos.

Durante décadas, bastava examinar a documentação da propriedade para que uma aquisição fosse considerada segura. Atualmente, especialmente nas operações de maior valor, essa prática mostra-se insuficiente.

Conhecer quem vende tornou-se tão necessário quanto conhecer o imóvel.

Isso significa compreender sua situação patrimonial, sua exposição fiscal, sua organização familiar e sucessória, bem como identificar elementos que possam indicar futura contestação da operação, entre outras ações.

Cada aquisição deve ser analisada de forma integrada. O imóvel é apenas um dos elementos da negociação. Principalmente porque o STJ vem entendendo que a boa-fé, por si só, nem sempre é suficiente para preservar o negócio jurídico.

A matrícula continua sendo o ponto de partida obrigatório de qualquer aquisição imobiliária, mas a segurança jurídica de uma operação depende de uma análise mais ampla, capaz de revelar riscos que permanecem invisíveis ao registro imobiliário.