Como funciona o direito real de Laje?

O direito de laje permite que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior, ou subsolo do imóvel para que outra pessoa construa uma unidade autônoma, distinta da construção original. 

O Direito Real de Laje não se limita ao que está acima de uma construção, não abrangendo apenas o espaço aéreo ou sobressolo de um imóvel, mas também seu subsolo, desde que tomados em projeção vertical. Se a construção se der sob ou sobre o terreno, diretamente, sem que esteja "acoplada" à construção-base, não há que se falar em direito de laje.

Essa nova unidade receberá individualmente a matrícula de seu imóvel no Cartório de Registro de Imóveis( RGI).

Para isso é necessário que o primeiro imóvel esteja regularizado e registrado. Isso porque para que o direito real à laje seja aplicado, será necessário fazer averbação na escritura do imóvel originário.

Para tanto, a construção tem que ter planta com memorial descritivo do imóvel ( Sem laudo técnico de engenharia, o registro é negado), que será analisado por um órgão municipal, com o objetivo de se adequar aos projetos urbanísticos previstos pela prefeitura e obter a inscrição municipal individual. 

Após , o interessado deve comparecer ao Cartório de Notas com os documentos pessoais, certidão de nascimento ou casamento (certidão de óbito se for viúvo), o número de inscrição na prefeitura e a certidão da matrícula do imóvel-base que conste a averbação da nova construção. Com as informações o tabelião elaborará uma Escritura Pública de Instituição de Direito Real de Laje.

O documento lavrado deve ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Com a documentação em dia, torna-se necessário o pagamento do IPTU e de outros encargos municipais.

A laje é um direito real, não um direito de vizinhança. Isso significa que o titular da laje pode usar, vender, doar ou deixar em herança sua unidade, independentemente da vontade do dono da construção-base, desde que respeitado o direito de preferência.O direito de preferência (preempção). O dono da construção-base tem preferência para comprar qualquer laje que for posta à venda. Se o dono da base não quiser, a preferência passa para os titulares de outras lajes. 

Entre os donos de lajes (se houver mais de uma em cima da outra),a preferência obedece à proximidade, primeiro as lajes ascendentes (mais acima) e depois as descendentes (mais abaixo), sempre focando na unidade mais próxima da que está sendo vendida. 

Já o  dono da construção-base não é obrigado a oferecer o imóvel para o titular da laje. Há uma lacuna, onde Artigo 1.510-D do Código Civil não estende o direito de preferência ao dono da laje caso o imóvel- base seja vendido.

De toda forma, caso ocorra a venda, o novo comprador da base tem que respeitar o direito de laje.

Diferente de um prédio de apartamentos, não há, em regra, despesas condominiais compartilhadas nem convenção de condomínio, a menos que as partes constituam expressamente essa estrutura. Isso gera dúvidas frequentes sobre manutenção de estruturas comuns, como a própria laje que serve de piso para uma unidade e teto para outra. 

 Se a construção original que sustenta a laje for destruída, o direito de laje, em regra, também se xtingue. Salvo se o direito de laje foi construído no subsolo ou se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 anos, isto é, se a reconstrução ocorrer dentro desse período, o direito do proprietário da laje é preservado; caso contrário, a matrícula da laje é extinta.

No entanto, o dono da laje mantém o direito de buscar reparação civil contra o responsável pela destruição do imóvel base.

Por oportuno, cabe meniconar, as alterações previstas no projeto de Reforma do Código Civil sobre o direito de laje.

O projeto de lei n.4 de 2025 prevê algumas modificações e adiciona um artigo às disposições, o artigo 1.510-F:

"Art. 1.510-A.

§ 7º O direito real de laje poderá ser objeto de garantia real, independentemente da construção-base.

§ 8º O direito real de laje pode ser adquirido por usucapião.”

Art. 1.510-F. Admite-se, além do direito real à laje, a autonomia da sua posse.

§ 1º A posse de que trata este artigo pode ser cedida a título gratuito ou oneroso e transferível por ato entre vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer a posse prevista no § 1º ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 4º Os direitos decorrentes da posse de que trata este artigo podem ser objeto de garantia real imobiliária, uma vez reconhecida a usucapião da laje.

§ 5º A posse de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária a expedição de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária sobre a qual recai a posse da laje deverá ter saída própria, direta ou indiretamente, para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.”

O direito de laje é um instituto que formaliza uma realidade vivida por milhões de famílias, que carece de disseminação técnica, de práticas registrais uniformes. O seu reconhecimento, tem impacto direto em políticas públicas de habitação, acesso a crédito imobiliário (já que a unidade pode ser dada em garantia), além de garatir o acesso ao direito de sucessão hereditária.