Comprei um imóvel mas o vendedor faleceu?

A lei determina que, para a validade do negócio de compra e venda de imóveis com valor superior a 30 mil reais, é essencial a celebração por escritura pública. No entanto, é muito comum que as partes firmem apenas um contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda.

É importante esclarecer que, na promessa de compra e venda, ao contrário do compromisso, há cláusula de arrependimento.

Também é comum que as partes celebrem o contrato de compra e venda de um imóvel, e, após isso, o promitente comprador venha a falecer, ou ainda que os vendedores, mesmo após receberem o pagamento, criem embaraços para a concretização da venda.

A transferência da propriedade de um bem imóvel só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, “o dono é quem registra”.

Para resolver esse tipo de impasse, é necessário requerer a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Caso exista um inventário em trâmite, é possível requerer nos autos a expedição da carta de adjudicação/ alvará .

Outro cenário comum envolve os chamados “contratos de gaveta” de imóveis financiados, o vendedor falece e o imóvel é quitado por meio do seguro.

Esse tema é controverso, pois, em regra, não se deve transferir financiamento imobiliário para terceiros sem a anuência da instituição financiadora.

Contudo, os tribunais têm reconhecido que, ao firmar contrato de gaveta de imóvel financiado, o vendedor cede ao comprador os direitos e obrigações sobre o imóvel. Sendo assim, o comprador sub-roga nesses direitos e deveres, como o pagamento das prestações e do prêmio do seguro, adquirindo assim o direito sobre o bem, além de, segundo os tribunais, evitar o enriquecimento sem causa dos herdeiros.

Outra dúvida recorrente: “Meu familiar vendeu um imóvel, mas a escritura não foi registrada. Sou herdeiro. Tenho direito ao bem?” A resposta é: não. Se houve contrato de gaveta e o comprador cumpriu com todas as obrigações, mesmo sem registro, ele pode exigir a adjudicação do imóvel. Ainda que os herdeiros venham a quitar impostos, isso não lhes garante direito ao imóvel. Nesses casos, o adequado é propor uma ação de repetição de indébito tributário, para reaver os valores dos imposto pagos indevidamente.

Portanto, se você comprou um imóvel, mas o vendedor faleceu ou está criando obstáculos para formalizar a escritura, será necessário comprovar a existência do contrato e o pagamento realizado, para então requerer a adjudicação do bem.

Por fim, atualmente é possível processo de adjudicação compulsória diretamente no cartório, as regras estão definidas no Provimento n. 150/2023. Conforme o normativo, a adjudicação compulsória pode ser fundamentada por “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável”.

Conforme exposto, o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial ocorre nos casos em que o vendedor se recusa a cumprir o contrato pactuado e já quitado, ou quando tenha ocorrido sua morte, ou é declarada sua ausência, exista incapacidade civil ou localização incerta e desconhecida, além da ocorrência da extinção de pessoas jurídicas.