Dúvidas sobre contrato de aluguel

1-Quem deve pagar o IPTU?

O Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Portanto, o dono do imóvel sempre será o responsável fiscal.

No entanto, a Lei do Inquilinato permite que locador e locatário negociem sobre quem será o responsável pelo pagamento do IPTU. Mas, em caso de descumprimento do contrato, como a dívida do IPTU acompanha o imóvel, a responsabilidade será do dono do imóvel.

2-O inquilino pode sair do imóvel antes do contrato terminar?

Sim, mas deverá pagar a multa, que será proporcional ao tempo que falta para finalizar o contrato.

3- Quando não é preciso pagar a multa contratual?

Quando o locatário comprovar que o imóvel não se presta ao uso a que se destina.

Igualmente, o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador.

4-O proprietário pode pedir o imóvel antes do término do contrato?

O locador só poderá reaver o imóvel antes do término nos casos estabelecidos pelo artigo 9º da Lei 8.245/91, quais sejam:

a) por mútuo acordo;

b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.

Nos casos de contratos por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer momento, notificar o locatário para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias.

5- Como fica o contrato de locação em caso de divórcio?

Já falei sobre o tema neste artigo, mas, em rasas linhas, nos casos em que ambos os cônjuges/companheiros figurarem como locatários, ou no caso do cônjuge que celebrou o contrato sair, permanecendo no imóvel aquele que não assinou como locatário, é necessário notificar o locador e o fiador, informando sua saída do imóvel.

6- O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?

Sim, nos termos do art. 42 da lei 8245/91, caso o contrato de locação não tenha nenhuma garantia (fiador, seguro fiança), o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

7- O locatário pode sublocar o imóvel?

Perfeitamente, desde que tenha autorização expressa do locador.

8- Construir área de lazer no imóvel, tenho direito ao ressarcimento?

Cabe aqui destacar as palavras do ilustre Sylvio Capanema:

“Benfeitorias são obras ou despesas que se fazem no imóvel locado, a fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.”

Por sua vez, preconiza o art. 96, parágrafo único, do Código Civil:

“São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”

Churrasqueira e piscina são consideradas benfeitorias voluptuárias, sendo assim, em caso de construção, o inquilino não terá direito de receber indenização, mas poderá levantar tais obras no final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura do imóvel.

Portanto, antes de realizar qualquer obra no imóvel, peça autorização ao locador.

9- Eu tenho que fazer reparos ao entregar o imóvel?

É dever do locatário zelar pelo imóvel como se fosse seu. Por isso ao entregar o imóvel, ele deve estar do mesmo modo quando recebido no início da locação.

Em caso de deterioração os reparos serão devidos.

10- O proprietário do imóvel pode vender a casa e repassar o contrato de locação para o novo dono?

O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, no entanto, o inquilino tem direito de preferência, sendo assim, caso o locador queira vender, tem que oferecer primeiro para o locatário.

Caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra do imóvel.

Sendo assim, necessário que tenha no contrato, por prazo determinado, uma cláusula estabelecendo que a locação permanecerá em caso de venda, assim como, deverá averbar o contrato junto a matrícula do imóvel.

Ainda, se o locatário verificar que o imóvel foi vendido por um preço inferior ou em condições mais favoráveis do que as que lhe foram informadas na notificação, terá direito a perdas e danos.

CAPANEMA, Sylvio A lei do inquilinato Comentada, 2014, pg. 156.

JÚNIOR, Luiz Antonio Scavone Junior, Locação de Imóveis Urbanos - Prática e Modelos de Peças e Contratos,2021.