Formas originárias de aquisição da propriedade

A propriedade de um imóvel pode ser adquirida de diferentes maneiras. No Direito Civil, essas formas são tradicionalmente classificadas em aquisição originária e aquisição derivada.

Na aquisição derivada, existe uma relação jurídica entre o antigo e o novo titular, como ocorre, por exemplo, na compra e venda de um imóvel, cuja propriedade é transmitida mediante o registro do título no Registro de Imóveis.

Já na aquisição originária da propriedade, não existe uma transmissão convencional do direito de um proprietário anterior para o adquirente. A propriedade surge em razão do preenchimento dos requisitos estabelecidos pela lei.

Entre as principais formas originárias de aquisição da propriedade imobiliária estão a usucapião e a acessão. A acessão está disciplinada nos arts. 1.248 a 1.259 do Código Civil e ocorre quando há incorporação de algo ao imóvel, aumentando sua extensão ou seu valor.

O fundamento está relacionado à ideia de que o acessório acompanha o principal. No caso dos imóveis, essa incorporação pode ocorrer por fenômenos naturais ou pela atuação humana.

Assim, o art. 1.248 do Código Civil estabelece:

"A acessão pode dar-se:

I – por formação de ilhas;

II – por aluvião;

III – por avulsão;

IV – por abandono de álveo;

V – por plantações ou construções."

A acessão natural decorre de fenômenos da natureza. É o caso da formação de ilhas, da aluvião, da avulsão e do abandono de álveo.

A acessão artificial, também chamada industrial, decorre da atividade humana, especialmente das plantações e construções.

Essa distinção é importante porque cada modalidade possui requisitos e consequências jurídicas próprios.

Acessão por formação de ilhas constitui uma das modalidades de acessão natural. O Código Civil disciplina a matéria no art. 1.249, estabelecendo regras para as ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares.

A distribuição da nova formação territorial depende da posição da ilha em relação às margens e à linha mediana da corrente. Considera, portanto, a localização da formação natural e sua relação com os terrenos ribeirinhos.

Não se deve, contudo, tratar toda ilha formada em curso d'água como propriedade particular dos imóveis vizinhos.

A natureza pública ou particular das águas e do próprio leito deve ser analisada conforme a Constituição e o Código de Águas, instituído pelo Decreto nº 24.643/1934, que permanece como importante referência normativa, embora sua aplicação deva ser feita em conjunto com o regime constitucional dos bens públicos.

Por isso, em uma situação concreta envolvendo formação natural de uma ilha, é necessário verificar a natureza do curso d'água, a titularidade das margens e do leito e as demais circunstâncias jurídicas do local.

A aluvião ocorre quando se formam acréscimos de maneira sucessiva e imperceptível nas margens de um imóvel em razão da ação natural das águas.

O art. 1.250 do Código Civil estabelece que os acréscimos formados sucessiva e imperceptivelmente por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos proprietários dos terrenos marginais.

A característica fundamental da aluvião é justamente a sua formação gradual. O proprietário não percebe, em determinado momento, que uma determinada porção de terra se desprendeu de outro imóvel e foi transportada para o seu terreno. O acréscimo ocorre progressivamente.

Por essa razão, a lei não estabelece indenização ao proprietário do terreno beneficiado.

Imagine, por exemplo, um imóvel rural situado às margens de um rio. Durante vários anos, a movimentação natural das águas deposita sedimentos junto à margem, fazendo com que a área de terra aumente gradualmente. Ocorreu a acessão por aluvião.

A situação é diferente da avulsão, na qual a alteração ocorre de maneira repentina e "violenta".

Na aluvião, o acréscimo ocorre de maneira sucessiva, gradual e imperceptível.A avulsão está prevista no art. 1.251 do Código Civil. Ela ocorre quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destaca de um prédio e se junta a outro.

Nesse caso, o proprietário do imóvel ao qual a porção de terra se incorporou poderá adquirir a propriedade do acréscimo mediante indenização ao proprietário do imóvel de onde a porção foi deslocada.

O proprietário prejudicado possui, ainda, a possibilidade de reivindicar a remoção da parte acrescida quando não houver pagamento da indenização.

O art. 1.251 estabelece prazo de um ano para a reclamação.

Assim, se uma forte correnteza provocar o deslocamento repentino de uma parcela de terra perfeitamente identificável de um imóvel e essa porção se juntar ao imóvel vizinho, estaremos diante de uma situação diferente daquela em que pequenas quantidades de sedimentos são depositadas lentamente pela correnteza.

Por isso existe a indenização. Na aluvião, não é possível identificar uma porção específica de terra que tenha sido retirada de determinado imóvel. O acréscimo acontece gradualmente. Na avulsão, ao contrário, existe uma porção identificável que se desprende de um imóvel e se incorpora a outro.

Procura, portanto, equilibrar os interesses dos proprietários. O proprietário que recebeu o acréscimo pode adquirir a área, mas deve indenizar aquele que sofreu a perda. Caso não queira pagar a indenização, deverá admitir a remoção da porção acrescida, observadas as condições legais.

Outra modalidade de acessão natural é o abandono de álveo, previsto no art. 1.252 do Código Civil. Álveo é o leito do rio.

O Código Civil determina que o álveo abandonado pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, até a linha mediana daquele local.

Em termos simples, quando o curso natural de um rio deixa de ocupar determinado leito e esse passa a ficar definitivamente abandonado, a legislação estabelece uma forma de distribuição da área entre os proprietários confrontantes.

É importante destacar que a regra pressupõe abandono natural do álveo.

Não se deve confundir essa situação com intervenções artificiais realizadas, ou com alterações provocadas por obras, canalizações ou outras intervenções humanas.

A acessão não ocorre apenas por fenômenos naturais. O Código Civil também considera acessão as plantações e construções.

Essa modalidade envolve situações como construção realizada por terceiro em terreno alheio, ocupação irregular, construção de boa-fé, invasão parcial de terreno vizinho e conflitos entre proprietário do solo e aquele que realizou a obra.

O art. 1.253 do Código Civil estabelece que toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até prova em contrário.

A presunção, entretanto, é relativa e pode ser afastada por prova adequada.

O art. 1.255 do Código Civil estabelece regra para a construção em terreno alheio, isto é, aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em princípio, as sementes, plantas e construções em proveito do proprietário.

Se tiver agido de boa-fé, porém, terá direito à indenização.

Caso a construção ou plantação exceda consideravelmente o valor do terreno e o construtor ou plantador tiver agido de boa-fé, poderá adquirir a propriedade do solo mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

É o que a doutrina denomina acessão invertida.

O instituto rompe, em situação excepcional, a regra tradicional segundo a qual o proprietário do solo se torna proprietário daquilo que nele foi incorporado.

O STJ julgou um caso de a acessão inversa (REsp 2.037.786).

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Marco Buzzi, destacou que o direito à acessão inversa permite ao construtor de boa-fé adquirir a propriedade do terreno mediante o pagamento de indenização ao proprietário.

Além disso, destacou que, diferentemente das ações declaratórias, as ações constitutivas têm efeitos ex nunc, ou seja, produzem efeitos apenas a partir da sentença. Assim, em caso de procedência, a sentença consolidará a transferência da propriedade somente após o pagamento da indenização fixada.

Explicou que esse direito possibilita ao titular interferir na esfera jurídica de outra pessoa de forma unilateral, independentemente da vontade ou de atos prévios do sujeito passivo.

O Código Civil também disciplina situações em que uma construção ultrapassa os limites do terreno pertencente ao construtor.

Os arts. 1.258 e 1.259 estabelecem regras específicas para essas hipóteses, levando em consideração elementos como a proporção da área invadida, a boa ou má-fé do construtor, o valor da construção e a possibilidade de demolição.

A legislação procura evitar soluções excessivamente rígidas quando a demolição de determinada construção produziria prejuízo desproporcional.

Não é juridicamente equivalente construir acreditando legitimamente estar dentro dos limites do próprio terreno e construir sabendo que parte da obra invade propriedade alheia.

Por isso, em uma ação envolvendo construção sobre terreno vizinho, a prova da boa-fé, a análise topográfica, as plantas, os documentos municipais e a perícia podem ser determinantes.

Uma construção realizada em terreno alheio pode gerar discussão sobre indenização.

Uma alteração natural do curso de um rio pode modificar a área efetivamente ocupada pelo imóvel, aumentando o seu valor e diminuindo o do outro.

Uma área acrescida naturalmente pode exigir adequação da descrição registral.

A acessão é uma importante forma originária de aquisição da propriedade e possui aplicação prática muito maior do que sua presença aparentemente restrita no Código Civil possa aparentar.