Você sabe ler uma matrícula de imóvel?

Como ler, interpretar e identificar riscos na compra e venda de imóvel.

A matrícula representa o histórico registral completo do bem, reunindo todas as informações sobre sua constituição, sua titularidade, os direitos reais incidentes, os gravames, as limitações e todas as alterações que ocorreram ao longo de sua existência jurídica.

Sua correta interpretação exige conhecimento aprofundado da Lei de Registros Públicos, do Código Civil, dos princípios registrais, da legislação urbanística e da evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, nos últimos anos, vem impondo ao adquirente um dever de diligência cada vez maior.

Saber ler uma matrícula significa compreender muito mais do que aquilo que está escrito. É necessário identificar e antecipar riscos e inconsistências registrais.

Cada imóvel possui uma matrícula individual aberta perante o Registro de Imóveis competente. A partir de sua abertura, todos os atos que modificam sua situação jurídica passam a ser registrados em ordem cronológica, formando um histórico documental do bem.

Ali constam informações sobre aquisição da propriedade, compra e venda, doações, averbações relativas ao casamento, divórcio,óbito , partilhas, adjudicações, usucapião, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, servidões, indisponibilidades, construções, demolições, alterações cadastrais, retificações de área, desmembramentos, unificações e todo e qualquer ato que interfira direta ou indiretamente na situação jurídica do imóvel.

Uma matrícula recentemente aberta, por exemplo, pode indicar que o imóvel foi objeto de desmembramento, unificação, retificação de área, regularização fundiária ou usucapião, circunstâncias que merecem análise mais cuidadosa para compreender sua origem e sua situação jurídica atual.

A descrição física do imóvel também merece atenção. A análise técnica exige confrontar essa descrição com o cadastro municipal, a planta aprovada, o memorial descritivo, eventual levantamento topográfico e a situação física efetivamente encontrada.

Não são raros os casos em que a construção ocupa área diversa daquela constante no registro, existem ampliações não regularizadas ou mesmo diferenças relevantes entre a metragem registrada e aquela utilizada pelo proprietário, devendo ser observada a sequência lógica das averbações necessárias, podendo, em determinados casos, ser exigida a averbação do georreferenciamento.

Outro aspecto fundamental consiste em compreender a diferença entre registros e averbações. Os registros são atos que constituem, transferem, modificam ou extinguem direitos reais sobre o imóvel. É por meio deles que ocorre, por exemplo, a transmissão da propriedade em uma compra e venda, a constituição de uma hipoteca ou o registro de uma alienação fiduciária.

Já as averbações possuem natureza distinta. Elas informam fatos que alteram a situação jurídica do imóvel ou das pessoas relacionadas a ele, sem, contudo, transferir a propriedade. São exemplos a averbação de construção, demolição, alteração do estado civil do proprietário, mudança de nome, cancelamento de gravames e decretação de indisponibilidade de bens. Muitas vezes, uma averbação aparentemente simples possui consequências extremamente relevantes e modifica completamente a análise de risco da operação.

Toda matrícula também deve ser interpretada à luz dos princípios que regem o sistema registral brasileiro. O princípio da continuidade determina que ninguém pode transmitir mais direitos do que possui. Em outras palavras, somente quem figura regularmente como proprietário pode alienar o imóvel.

Havendo quebra na sequência dos registros, o cartório recusará o novo ato até que a cadeia dominial seja regularizada. Já o princípio da especialidade objetiva exige que o imóvel esteja perfeitamente individualizado. O princípio da especialidade subjetiva, por sua vez, exige que a identificação dos proprietários esteja correta e atualizada, incluindo nome, CPF, estado civil e regime de bens, sob pena de dificultar futuras alienações ou financiamentos.

A sucessão de diversas vendas em curto espaço de tempo, doações sucessivas entre familiares, integralizações de imóveis em sociedades empresárias, partilhas, adjudicações ou aquisições decorrentes de usucapião merece atenção. Em muitos casos, a própria cadeia dominial evidencia estratégias patrimoniais ou circunstâncias capazes de indicar riscos.

Também são frequentes as divergências entre a área construída constante da matrícula, a metragem cadastrada perante a prefeitura e a situação física encontrada no local. Em muitos casos, nenhuma dessas informações coincide.

Também é fundamental verificar a existência de alienação fiduciária e se houve o devido cancelamento do respectivo registro. Da mesma forma, a existência de usufruto pode levar o adquirente a adquirir apenas a nua-propriedade.

Durante muitos anos consolidou-se a ideia de que bastaria consultar a matrícula para caracterizar a boa-fé do comprador. Atualmente, esse entendimento vem sendo relativizado. O STJ tem reconhecido que se espera do adquirente uma postura ativa na investigação da situação jurídica do imóvel e de seu proprietário.

Em outras palavras, a boa-fé não pode mais ser confundida com mera ausência de conhecimento do problema; exige comportamento diligente compatível com a complexidade da operação.

A leitura técnica da matrícula imobiliária deixou de ser mera formalidade cartorária para se transformar em um dos principais instrumentos de prevenção de perdas patrimoniais quando falamos em compra e venda de imóveis.

A título de curiosidade, o número da matrícula surge no momento de sua abertura pelo Registro de Imóveis competente e corresponde à sequência numérica utilizada por aquela serventia.

Antes da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), os imóveis eram identificados principalmente por transcrições, lançadas em livros específicos. Com a entrada em vigor da referida lei, instituiu-se o sistema de matrícula, segundo o qual cada imóvel deve possuir uma matrícula individual, na qual serão concentrados todos os atos referentes à sua vida jurídica.

Quando um imóvel ainda não possui matrícula individualizada, o oficial do Registro de Imóveis abre uma nova matrícula e atribui o próximo número disponível na sequência cronológica do cartório. Assim, se a última matrícula aberta naquele registro foi a de nº 58.423, a próxima será, em regra, a matrícula nº 58.424.

É importante compreender que o número da matrícula não acompanha o imóvel caso haja mudança de circunscrição imobiliária. Se, por exemplo, for criado um novo Registro de Imóveis e determinada região passar a pertencer a essa nova circunscrição,que será aberta uma nova matrícula naquele cartório, com novo número, fazendo-se referência à matrícula anterior para preservar a continuidade registral.

O mesmo acontece na incorporação imobiliária: inicialmente existe uma matrícula para o terreno e, após o registro da incorporação e da instituição do condomínio edilício, cada unidade autônoma, seja apartamento, sala ou loja, recebe uma matrícula individual.

Em razão do princípio da unitariedade matricial, cada imóvel deve possuir apenas uma matrícula, e cada matrícula deve corresponder a um único imóvel individualizado. Essa lógica permite concentrar em um único documento toda a história jurídica do bem, facilitando a consulta e garantindo maior segurança às transações imobiliárias.

Não é possível consultar gratuitamente a matrícula de um imóvel no Brasil. Os cartórios cobram taxas estaduais regulamentadas para emitir documentos oficiais. No entanto, é possível localizar o cartório competente e obter informações cadastrais básicas por meio de ferramentas públicas disponibilizadas pelos órgãos oficiais.

É possível localizar dados cadastrais básicos e a geolocalização do registro de imóveis por meio do Mapa dos Cartórios de Registro de Imóveis, operado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).

Imóveis urbanos e rurais integrados ao Sinter podem ser consultados sem custo na plataforma de Consulta de Imóveis do Sinter, disponibilizada pela Receita Federal.

Por fim,a matrícula tradicional é o número de ordem interno de cada Cartório de Registro de Imóveis, válido naquela serventia local. O CNM (Código Nacional de Matrícula) é uma padronização nacional de 16 dígitos que unifica e identifica o imóvel em todo o Brasil.

Longe de exaurir o tema, foram destacados alguns pontos relevantes relacionados à interpretação da matrícula imobiliária, que contribuem para a segurança jurídica necessária no processo de compra e venda de um imóvel.