O que acontece quando um dos herdeiros não concorda com a venda do imóvel?

Após o falecimento, é comum que os herdeiros tenham opiniões diferentes sobre o destino dos imóveis deixados. Alguns querem vender. Outros discordam do preço. Em muitos casos, um dos herdeiros mora no imóvel e não quer sair.

Para saber o que pode ser feito, primeiro é preciso verificar se o imóvel ainda faz parte do espólio, ou se já foi partilhado entre os herdeiros.

Enquanto a partilha não é realizada, não se pode afirmar que cada herdeiro já é proprietário de uma parte determinada de cada imóvel deixado pelo falecido. Pois, com a morte, os herdeiros passam a ter direitos sobre a herança, mas o patrimônio permanece indiviso.

Se o falecido deixou diversos bens e três filhos, por exemplo, não significa que cada um seja proprietário de um terço de cada bem. A definição do que caberá a cada herdeiro depende da análise de toda a sucessão, incluindo eventuais dívidas, doações feitas em vida, meação, testamento.

Por isso, nenhum herdeiro pode, isoladamente, vender o imóvel como se já fosse proprietário exclusivo de uma parte determinada dele. (Lembrando que vender é diferente de cessão de direito hereditários).

A falta de concordância impede uma venda consensual, mas não significa que ficará obrigatoriamente sem solução. Havendo necessidade de alienação, o poder judiciário que vai suprir a negativa do herdeiro.

Assim, o que será analisado não é simplesmente quantos herdeiros querem vender, mas a situação do patrimônio e a razão pela qual a venda é necessária.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o espólio precisa de recursos para pagar dívidas, finalizar o inventário, enfim, para cumprir obrigações.

Agora, uma situação bastante comum é quando um dos herdeiros já morava com os pais e permanece no imóvel após o falecimento. 

O fato de morar no imóvel, pagar IPTU, ou ter feito obras, não lhe dá, por si só, a propriedade exclusiva e também não obriga os demais herdeiros a manter essa situação indefinidamente.

Quando existem outros bens na herança, e dependendo do valor dos bens e dos direitos de cada sucessor, a partilha pode ser estruturada para que um dos herdeiros fique com a casa e os demais sejam compensados de outra forma.

Quando não há outros bens suficientes para isso, o herdeiro que deseja permanecer no imóvel pode compensar financeiramente os demais.

Nesse caso, a definição do valor do imóvel costuma ser um dos principais pontos de conflito. Não é incomum que o herdeiro interessado em permanecer no bem atribua a ele um valor inferior ao praticado no mercado. Nesse caso, tem que fazer uma avaliação para que a compensação corresponda efetivamente aos direitos dos demais.

Mas, mesmo não possuindo recursos para compensar os demais e não tendo outros bens suficientes para equilibrar a partilha, não é possível exigir que os outros permaneçam indefinidamente sem receber a parcela patrimonial que lhes corresponde, não dá o direito de decidir sozinho o destino do patrimônio.

Depois da conclusão do inventário, e se o imóvel for atribuído a mais de um herdeiro, eles passam a ser coproprietários. Forma-se, então, um condomínio.

Nesse momento, não é necessário justificar a venda. O coproprietário não é obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio.Caso não queira vender, será necessário ajuizar uma ação requerendo a extinção do condomìnio.

Portanto, quando existe conflito sobre a venda de um imóvel deixado como herança, é necessário analisar em que fase se encontra a sucessão, quais são os direitos de cada interessado e qual é a situação do imóvel.

A partir disso, é possível definir sobre a possibilidade de requerer judicialmente a venda do imóvel

Por fim, a permanência de um dos herdeiros no imóvel por muitos anos pode gerar a possibilidade de aquisição da propriedade por usucapião.

O Superior Tribunal de Justiça admite que um herdeiro possa usucapir imóvel objeto de herança, desde que estejam presentes os requisitos legais, pelo prazo exigido em lei e sem oposição dos demais interessados.

Isso não significa que o simples fato de morar sozinho no imóvel seja suficiente para adquirir a propriedade. É necessário analisar como essa posse foi exercida. A permanência decorrente de mera tolerância dos demais herdeiros ou se o reconhecimento dos direitos dos outros interessados pode afastar a caracterização da posse necessária à usucapião.

Por isso, deixar indefinidamente um imóvel da herança sob a posse exclusiva de apenas um herdeiro pode trazer consequências que vão além da simples discussão sobre sua venda.