Não consigo mais pagar o financiamento imobiliário. O que fazer?

A compra da casa própria, na maioria das vezes, é realizada por meio do financiamento imobiliário, uma alternativa viável, porém de longo prazo, que pode se estender por 30 a 35 anos. O que pode acarretar em inadimplência, e o atraso no pagamento das parcelas representa um risco significativo, pois pode resultar tanto na perda do imóvel quanto na perda integral dos valores investidos.

No financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, é essencial compreender que o imóvel não pertence ao comprador até a quitação da dívida. Durante todo o contrato, a propriedade fiduciária permanece em nome da instituição financeira, que detém a propriedade do bem. Ao comprador cabe apenas a posse direta e o direito de uso.

Por essa razão, o adquirente não pode vender, transferir ou negociar o imóvel sem a anuência do banco, justamente porque, juridicamente, a propriedade ainda não é sua.

Em caso de inadimplência, o banco age com rapidez. O devedor é intimado a quitar as parcelas em atraso e, não havendo pagamento dentro do prazo legal, o credor consolida a propriedade em seu nome, ato que passa a constar na matrícula do imóvel e a partir desse momento, o comprador perde seu direito sobre o bem.

Após a consolidação, o imóvel é levado a leilão.

Se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.

Caso o bem seja arrematado, o valor obtido é destinado à quitação da dívida. Havendo saldo remanescente, este é devolvido ao devedor. Entretanto, se o valor arrecadado for insuficiente, o comprador perde o imóvel e não recebe qualquer restituição dos valores pagos ao longo dos anos.

Além disso, sendo insuficiente o valor para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor poderá continuar responsável pelo saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução, exceto se, no segundo leilão, não houver lance que atenda ao referencial mínimo.

O referencial mínimo significa, basicamente, que se o valor utilizado para calcular o ITBI for superior ao valor atribuído ao imóvel no contrato, esse valor maior passa a ser o lance mínimo do primeiro leilão.

Diante desse cenário, o primeiro passo é entrar em contato com o banco imediatamente. Quanto mais cedo a tentativa de solução, maiores são as alternativas de regularização. Caso a renegociação não seja possível, a melhor saída, antes da consolidação da propriedade, é formalizar a entrega do imóvel ao banco. Embora a recuperação de parte do investimento dependa de análise e acordo, essa medida costuma evitar a perda total dos valores pagos, além de custos adicionais e ações judiciais.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabeleceu que a resolução, por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, comentou que o CDC não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.

Já a Lei 9.514/1997, segundo o magistrado, delineou todo o procedimento que deve ser seguido, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado, no qual se inclui a indenização de benfeitorias, depois de deduzidas a dívida e as despesas.

Já no caso de inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda firmado diretamente com a incorporadora ou construtora, aplica-se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Esse regime jurídico é totalmente distinto do financiamento com alienação fiduciária, pois trata-se da resolução do contrato antes da entrega definitiva do imóvel e sem consolidação da propriedade em nome de credor fiduciário.

Nessas hipóteses, o adquirente tem direito à restituição parcial dos valores pagos, com retenção destinada a cobrir despesas administrativas. Como regra geral, a lei permite retenção de até 25% dos valores pagos (descontada a corretagem), com devolução em parcela única no prazo de até 180 dias.

Portanto, antes de assumir um financiamento imobiliário de longo prazo, é indispensável avaliar cada etapa com cuidado. Uma decisão mal planejada pode transformar o sonho da casa própria em um grande prejuízo financeiro e emocional.