O locador vendeu o imóvel. O novo proprietário pode me despejar?

O seu contrato de aluguel não é automaticamente resilido com a venda. No entanto, o novo proprietário tem o direito de retomar o imóvel, desde que cumpra todas as regras determinadas em lei.

O Direito de Preferência é um instituto jurídico essencial nos contratos de locação de imóveis. Previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), com o propósito de garantir ao locatário (inquilino) estabilidade de moradia, e a prioridade na aquisição do imóvel locado, caso o locador (proprietário) decida vendê-lo.

O locador que decide alienar o imóvel deve, obrigatoriamente, notificar o locatário sobre sua intenção. Essa comunicação deve ser feita de forma clara e conter todos os elementos da proposta, quais sejam:

• Preço e condições de pagamento.

• Forma de pagamento.

• Existência de ônus reais (como hipotecas) e/ou débitos fiscais/condominiais.

• Local e horário para exame da documentação

A partir do recebimento da notificação, o locatário tem o prazo improrrogável de 30 (trinta) dias para manifestar, de forma expressa, sua aceitação integral da proposta. O silêncio resulta na perda do direito de preferência na compra do imóvel.

Caso o locador altere as condições originais da venda (ex.: reduz o preço), ele deve notificar o locatário novamente sobre as novas condições, reabrindo o prazo de 30 dias.

O locador vendendo o imóvel a um terceiro sem respeitar o direito de preferência do locatário, ou vendê-lo em condições mais vantajosas sem nova notificação, o locatário pode requerer judicialmente os prejuízos sofridos, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da venda junto à matrícula do imóvel.

É garantindo também ao locatário ingressar com uma ação judicial para adjudicar (tomar para si) o imóvel, anulando a venda feita ao terceiro. Sendo também necessário que o contrato de locação esteja averbado (registrado) na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), no mínimo, 30 (trinta) dias antes da alienação;  O locatário deve depositar judicialmente o preço de venda e as despesas da transferência;  O locatário deve ajuizar a ação no prazo de 6 (seis) meses a contar do registro da venda no RGI.

O direito de preferência não se aplica em casos como perda da propriedade por decisão judicial (leilão), permuta, doação ou integralização de capital social.

O locatário não exercendo o direito de preferência no prazo (30 dias), o locador fica legitimado a vender o imóvel para o terceiro interessado. A única restrição é que a venda ao terceiro deve ocorrer nas mesmas condições que foram recusadas pelo inquilino.

A venda do imóvel, por si só, não extingue a locação. Contudo, se o locatário não tiver exercido o direito de preferência, o novo proprietário (comprador) pode extinguir o contrato de locação. Desde que o contrato for por tempo indeterminado, não contiver cláusula de vigência em caso de alienação e não estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

No entanto, caso as três condições forem atendidas, o novo proprietário não poderá fazer a denúncia, e será obrigado a aguardar o término do prazo contratual da locação para só então, se for o caso, pedir o imóvel.

O novo proprietário pode denunciar o contrato em 90 (noventa) dias a partir do registro da venda. Após a denúncia, o locatário tem 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel. Caso o novo proprietário não faça a notificação, que deve ser bem redigida, nesse período, o contrato de locação continuará a viger.

Conforme dito, via de regra o contrato de locação precisa estar averbado no RGI. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem flexibilizado essa exigência, em casos específicos. A jurisprudência da Corte Superior firmou o entendimento que a falta de averbação do contrato não impede o exercício do direito de preferência pelo locatário quando ficar comprovado que o terceiro adquirente tinha ciência prévia e inequívoca que o bem estava locado. Nesses casos, o direito de preferência deve prevalecer, ainda que o contrato não esteja averbado.

O contrato de locação pode ser averbado no RGI por qualquer pessoa interessada. No entanto, é o inquilino quem, para resguardar seu direito de preferência e garantir a estabilidade na locação, deve tomar as medidas para que esse registro seja feito.