Posso comprar um imóvel e colocar no nome do meu filho?

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É muito comum que genitores, com a intenção de proteger o patrimônio e assegurar o futuro dos filhos, registrem imóveis diretamente em nome da prole. Parece um simples ato, mas pode gerar graves problemas.

Nos termos do Código Civil, o menor de 16 anos é absolutamente incapaz e deve ser representado por seus pais ou tutores em todos os atos da vida civil, assim como entre 16 e 18 anos, o adolescente é relativamente incapaz e deve ser assistido.

Caso o ato jurídico for praticado sem a devida representação ou assistência, será nulo de pleno direito (até 16 anos) ou anulável (16 a 18 anos). Os pais não conferem capacidade ao filho, eles atuam em nome e em defesa dos interesses do menor.

Quando os recursos utilizados na compra são da própria criança, por exemplo, rendimentos de trabalho artístico, esportivo ou de herança, nesse caso, a compra do imóvel depende de autorização judicial.

A situação mais comum é aquela em que os pais compram um imóvel com o próprio dinheiro, mas registram a propriedade em nome do filho, sem formalizar a doação, com escritura pública, recolhimento do ITCMD e registro, o ato pode ser questionado como negócio jurídico simulado.E o ato simulado é nulo e não preescreve.

O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a simulação e nulidade de escritura pública de compra e venda de imóvel.

De acordo com o processo, o requerente simulou venda de imóvel para proteger patrimônio, uma vez que a autora, filha de um relacionamento extraconjugal, ajuizou ação de investigação de paternidade meses antes.

Na decisão, o relator do recurso:

“Na hipótese em apreço, ao contrário do que alegam os requeridos, a falta de apresentação de documentos que comprovem o pagamento do preço referido na escritura de compra e venda celebrada entre os requeridos, tais como recibos de pagamento, comprovantes de transferência e recolhimento de tributos de transmissão, ônus do qual não se desincumbiram os requeridos, torna duvidosa a realização do negócio, o que é suficiente para demonstrar a existência de simulação”, escreveu.

Quando os pais compram um imóvel com o próprio dinheiro e registram em nome do filho, configura uma doação disfarçada, afinal a criança não tem dinheiro para comprar o bem.

O genitor (doador) falecendo, os demais herdeiros necessários poderão exigir que esse ato seja trazido à colação, ou seja, incluído no monte hereditário para garantir a igualdade da herança entre todos os herdeiros.

É importante esclarecer, a colação incide sobre o valor da liberalidade (o dinheiro doado), não sobre o imóvel em si. Porém, a discussão judicial pode ser longa, custosa e ocasionar conflito familiar.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelaçã nº 9000002-71.2014.8.26.0470, onde decidiu ser impossível o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por menor incapaz, quando desconhecida a origem dos recursos, sendo necessário alvará judicial e verificação pelo Ministério Público e pelo órgão jurisdicional, para a efetiva proteção do interesse do menor.

O caso trata de recurso que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador (RGI) que negou o registro de escritura pública de compra e venda relativa à aquisição de bem imóvel por menor relativamente incapaz.

Em suas razões, o apelante sustentou que o imóvel foi adquirido com recursos do próprio interessado e que somente é necessária a exigência do alvará judicial para a venda de bens do menor e não para a compra.

Para o Relator, o negócio celebrado implicou a contratação de obrigação, pagamento do preço, que ultrapassa, absolutamente, os limites da mera administração. Ademais, mencionou que não se indicou, na escritura pública, a origem dos recursos para a compra do imóvel.

O problema mais comum, que muitos pais só sabem quando querem vender o imóvel que colocaram no nome do filho. Nesse momento, descobrem que não podem simplesmente dispor do bem: é necessário obter alvará, que por sua vez, somente consegue autorização judicial, demonstrando vantagem para filho.

Portanto, a alternativa mais segura é a realização de dois atos jurídicos distintos e sucessivos: o adulto compra o imóvel em seu próprio nome, pagando o ITBI e registrando a escritura de compra e venda; e em seguida, doa o imóvel ao filho, com recolhimento do ITCMD e registro da escritura de doação na matrícula do imóvel.

Cabendo aqui destacar as vantagens da doação: cláusula de incomunicabilidade: o imóvel não se comunica ao cônjuge do filho em eventual casamento; cláusula de reversão: se o filho falecer antes dos pais, o imóvel retorna para os pais e cláusula com reserva de usufruto, nesse caso os pais podem usar o imóvel, tanto para morar, como podem alugar e receber os frutos, sem necessidade de alvará para tais atos.

Essas cláusulas não podem ser inseridas em compra e venda direta em nome do menor.

Ainda, quando os pais compram o imóvel com dinheiro próprio e registram diretamente no nome do filho, caso for caracterizado a doação simulada, os genitores ficarão sujeitos ao pagamento do imposto (ITCMD) com juros e multa.

Colocar um imóvel diretamente no nome de um filho menor é, em quase todos os casos, uma decisão que gera mais riscos do que benefícios. A intenção de proteger é nobre, mas a doação com cláusulas protetivas, permitem atingir o mesmo objetivo com muito mais segurança e sem os riscos de simulação, nulidade, colação, entraves cartorários e multas fiscais.

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