Reformei a casa alugada, o dono pode pedir de volta?

Atualmente, circulam nas redes sociais inúmeros vídeos de locatários reformando imóveis alugados. Esses conteúdos geram grande repercussão e alimentam o senso comum de que investir em reformas em imóveis locados, “o dono pode pedir a casa de volta”.

No entanto, isso não é verdade. O locador não pode retomar o imóvel antes do término do contrato de forma imotivada. Ele só poderá fazê-lo em situações específicas, tais como:

• descumprimento de cláusulas contratuais, por exemplo, falta de pagamento de aluguel;

• infrações cometidas pelo locatário;

• necessidade de uso próprio, do cônjuge ou de descendentes;

• venda do imóvel (neste caso, o inquilino possui direito de preferência para comprá-lo; caso não exerça, o novo proprietário poderá solicitar a desocupação, observando os prazos legais);

• realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, impossíveis de serem feitos com a permanência do inquilino no imóvel.

Portanto, a realização de reformas, sejam de embelezamento ou mesmo necessárias, não autoriza o proprietário a pedir o imóvel de volta. Caso ele o faça sem justificativa legal, deverá arcar com a multa proporcional ao restante do contrato.

É claro que as partes podem, de comum acordo, encerrar a locação.

Contudo, práticas abusivas infelizmente ainda ocorrem, como o proprietário desligar a energia, trocar fechaduras ou invadir o imóvel para forçar a saída do inquilino. Nessas situações, mesmo que haja motivo legítimo para retomada, a conduta caracteriza exercício arbitrário das próprias razões, podendo gerar condenação por danos morais.

Também há direito à indenização quando o imóvel é retomado com alegação de uso próprio, mas, na prática, é destinado a outra finalidade.

Outro ponto de confusão comum é a indenização pelas reformas. A lei classifica as benfeitorias em três tipos.

As necessárias (ex.: troca de telhas quebradas, conserto de infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos): são sempre indenizáveis, ainda que feitas sem autorização do locador, pois ele deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Benfeitorias úteis (ex.: instalação de grades, construção de garagem): são indenizáveis desde que haja prévia autorização expressa e comprovada do proprietário.

Já as voluptuárias (piscina, banheira, churrasqueira, ou jardim): não são indenizáveis, mas o inquilino pode retirá-las ao final do contrato, desde que não comprometa a estrutura do imóvel.

Em resumo, o proprietário não pode reaver o imóvel apenas porque o inquilino realizou obras; se forem benfeitorias necessárias, ou úteis, essa com autorização, caberá indenização, benfeitorias voluptuárias não geram direito a indenização.

Quanto à forma de indenizar, pode ser acordada entre as partes, como o desconto no aluguel, restituição integral ao término do contrato ou outro meio previsto contratualmente.

Ainda, mesmo que obras tenham sido feitas no imóvel, a indenização depende do que consta no contrato. Se houver cláusula renunciando a esse direito, é possível que o locatário não receba nada.

Foi como esse entendimento que o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) negou o pedido de uma locatária de ser indenizada pelas benfeitorias feitas em imóvel alugado. A locatária alegou ter realizado R$ 190 mil reais em obras no imóvel e pediu que esse valor fosse abatido da dívida ou indenizado.

No voto, o relator afirmou que é necessário seguir a regra contida no art. 35, da Lei nº 8.245/1991, onde esse determina que deve ter expressa disposição contratual.

No contrato firmado entre as partes havia cláusula específica prevendo que a locatária poderia realizar obras no imóvel, mas sem direito a reembolso ou abatimento dos valores gastos. O magistrado enfatizou em seu voto:

“O contrato, na seara civil, faz lei entre as partes e, no caso, sua assinatura foi precedida do conhecimento de suas cláusulas pelos contraentes. Nesse delinear, tal cláusula não fere a boa-fé objetiva, por ser amplamente considerada válida a renúncia, pelo locatário, à indenização por benfeitorias, ainda que úteis ou necessárias”.

Diante disso, mesmo gastando R$190 mil reais em reforma, a inquilina não teve direito à indenização. Processo: 87664-03.2014.8.09.0083.

Por fim, recomenda-se sempre que o inquilino comunique ao proprietário qualquer reforma que pretenda fazer, verifique a possibilidade e peça autorização antes de realizar. Da mesma forma, o proprietário deve deixar claro no contrato que toda e qualquer obra precisa ser informada previamente.