SAC ou Price, qual é a melhor opção para o seu financiamento imobiliário?

A aquisição de um imóvel por meio de financiamento imobiliário é uma decisão de grande impacto financeiro e de longo prazo. Por essa razão, o comprador deve dedicar especial atenção às condições contratuais. Entre elas, destaca-se o sistema de amortização adotado, pois é ele que define como a dívida será paga ao longo do tempo.

No mercado brasileiro, os sistemas de amortização mais utilizados são a Tabela Price ( Sistema Francês de Amortização), e o Sistema de Amortização Constante, denominado SAC. Ambos são métodos de cálculo aplicáveis a financiamentos de longo prazo e determinam o valor das parcelas mensais, a forma de incidência dos juros, a evolução do saldo devedor e o custo total do contrato de financiamento do imóvel.

Esses sistemas impactam diretamente a capacidade financeira do comprador. Por isso, a simulação prévia do financiamento é a etapa essencial do negócio jurídico, mais relevante do que a análise da planta do imóvel ou a visita ao decorado.

No SAC, a amortização do saldo devedor ocorre de forma fixa desde a primeira até a última parcela, significa que, em cada parcela do financiamento, sempre o mesmo valor é utilizado para reduzir a dívida principal. Assim, o valor que efetivamente diminui o saldo devedor do financiamento não muda ao longo do contrato. Ele é definido no momento da contratação e permanece igual da primeira até a última parcela.

Os juros, por sua vez, não são fixos em valor. Eles são calculados sobre o saldo devedor que ainda resta. Como esse saldo diminui mês a mês, o valor dos juros também diminui ao longo do tempo. Por isso, as parcelas começam mais altas e vão ficando menores.

Portanto, dizer que a amortização ocorre de forma fixa significa que a dívida principal é reduzida em valores iguais ao longo do financiamento, enquanto os juros variam conforme o saldo devedor diminui.  Assim. as parcelas são decrescentes, a amortização é constante, a primeira prestação é mais elevada, a última é mais reduzida e o montante total de juros costuma ser menor.

Já na Tabela Price, o valor da parcela permanece fixo durante todo o período do financiamento, o que proporciona maior previsibilidade para o planejamento financeiro do consumidor. 

Contudo, a composição interna da parcela se modifica ao longo do tempo. No início do contrato, a maior parte do valor pago corresponde aos juros, enquanto a amortização da dívida é reduzida. Com o passar dos meses, os juros diminuem e a amortização aumenta gradativamente.

Nesse sistema, todas as prestações futuras são calculadas no momento da contratação, considerando a incidência dos juros ao longo de todo o contrato. O custo total do financiamento, formado pelo valor financiado acrescido dos juros, já é matematicamente conhecido desde a primeira parcela. Em razão dessa dinâmica, a redução do saldo devedor ocorre de forma mais lenta quando comparada ao SAC, o que geralmente resulta em maior custo total ao final do financiamento.

De forma resumida, na Tabela Price as parcelas são fixas do início ao fim, a amortização é crescente, a primeira prestação tende a ser mais acessível e a última mais onerosa, com maior incidência de juros no longo prazo. Isto é, a maior parte da parcela é destinada ao pagamento dos juros, enquanto apenas uma pequena parte é para pagar a dívida em si. Por isso, diz-se que a amortização é baixa no início.

O saldo devedor vai diminuindo, mas como a parcela total continua sendo a mesma, a parte que "sobra" passa a ser usada para amortizar a dívida. Por essa razão, embora as parcelas mensais sejam fixas, a Tabela Price costuma resultar em maior incidência de juros no longo prazo, tornando o financiamento mais caro ao final do contrato.

É importante destacar que, na prática, nem sempre a escolha do sistema de amortização é facultada ao consumidor. As instituições financeiras adotam critérios internos de concessão de crédito, sendo comum a exigência de que o valor da prestação mensal não comprometa mais de 30 por cento da renda familiar. Essa medida visa atender às políticas de crédito e à prevenção do superendividamento. Assim, o sistema de amortização aprovado será aquele compatível com a capacidade financeira do comprador, ainda que não represente a opção mais vantajosa sob a ótica do custo final do contrato.

A compreensão dos sistemas de amortização é indispensável para uma contratação consciente e segura. A ausência de análise prévia pode resultar em comprometimento excessivo da renda, desequilíbrio financeiro e dificuldades futuras no cumprimento das obrigações assumidas.

Recentemente, a Caixa Econômica Federal promoveu mudanças significativas nas regras do financiamento imobiliário, aumentando o valor mínimo da entrada exigida. Nos financiamentos realizados pelo Sistema de Amortização Constante, a entrada mínima passou de 20 por cento para 30 por cento do valor do imóvel. Isso significa que, para a aquisição de um imóvel no valor de 500 mil reais, o comprador deverá dispor de, no mínimo, 150 mil reais de entrada.

Nos financiamentos realizados pela Tabela Price, a entrada mínima exigida passou de 30 por cento para 50 por cento. Assim, para financiar um imóvel de 500 mil reais, será necessário oferecer pelo menos 250 mil reais de entrada.

Diante desse cenário, recomenda-se que o comprador, antes da assinatura do contrato, realize simulações detalhadas, busque orientação técnica ou jurídica e avalie não apenas o valor da parcela mensal, mas o impacto global do financiamento ao longo de todo o período contratual.